Compraste una vivienda ilusionado. Firmaste la escritura, recogiste las llaves y empezaste a hacer tu vida allí. Pero unos meses después aparecieron humedades que nadie mencionó. O grietas que no estaban en las fotos. O un problema de fontanería que el vendedor conocía y calló.
Si estás en esta situación, lo primero que necesitas saber es si todavía estás a tiempo de reclamar. Y la respuesta depende de un solo factor: cuánto tiempo ha pasado desde que recibiste las llaves.
El plazo general: seis meses desde la entrega
El Código Civil establece un plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda para ejercer la acción por vicios ocultos. Este plazo está recogido en el artículo 1490 del Código Civil y tiene una característica importante: es un plazo de caducidad, no de prescripción. Esto significa que su transcurso extingue el derecho de forma automática.
En la práctica esto quiere decir que si recibes las llaves el 1 de marzo, tienes hasta el 1 de septiembre para actuar. No hay prórrogas ni excepciones salvo casos muy concretos.
¿Y si ya han pasado los seis meses?
No todo está perdido. La estrategia clave se basa en convertir la reclamación por vicios ocultos del Código Civil en una reclamación por incumplimiento contractual general, cuyo plazo es de cinco años.
Esto requiere una estrategia jurídica específica que no todos los abogados conocen bien, pero que en determinados casos permite recuperar el derecho a reclamar incluso cuando el plazo de seis meses ha vencido.
Si tu vivienda es de obra nueva, los plazos son distintos
Si se trata de una vivienda nueva, entran en juego otros plazos fijados por la Ley de Ordenación de la Edificación: 1 año para defectos de acabado, 3 años para problemas de habitabilidad y 10 años para defectos estructurales.
Novedad importante desde abril de 2025
Desde el 3 de abril de 2025, ya no basta con presentar la demanda directamente. Es obligatorio, antes de acudir al juzgado, intentar resolver el conflicto por una vía extrajudicial, conforme al artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025. Este paso previo es obligatorio y si no se acredita, el juzgado puede inadmitir la demanda.
¿Qué puedes reclamar exactamente?
Si actúas dentro del plazo, tienes tres opciones:
La primera es la resolución del contrato: el vendedor te devuelve el dinero y tú devuelves la vivienda. La segunda es una reducción del precio proporcional al defecto. La tercera es una indemnización por daños y perjuicios, especialmente cuando el vendedor conocía el problema y lo ocultó deliberadamente.
Lo más importante: actúa ya
Cada día que pasa sin actuar es un día que se acerca el fin del plazo. Y una vez caducado, no hay vuelta atrás.
Si has descubierto un defecto en tu vivienda y no sabes si estás a tiempo de reclamar, lo más sensato es consultar con un abogado especialista cuanto antes. En Rincón y García analizamos tu caso sin compromiso y te decimos con claridad si tienes opciones reales de éxito.
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