El plazo para reclamar defectos en una vivienda de obra nueva es de 1 año para acabados, 3 años para habitabilidad y 10 años para defectos estructurales, según la LOE. Y no empieza cuando te dan las llaves, sino en la fecha del acta de recepción de la obra. Te explicamos cómo calcularlo y qué hacer si el promotor no responde.
¿Cuándo empieza a contar el plazo para reclamar defectos en tu vivienda nueva?
La mayoría de los propietarios creen que el plazo empieza cuando firman la escritura o reciben las llaves. Error. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que el plazo comienza desde la fecha del acta de recepción de obra — el documento que firma el promotor con el constructor al terminar la obra.
Este documento es clave y tienes derecho a solicitárselo al promotor. Sin él, no sabes exactamente en qué punto está tu garantía.
Plazos para reclamar defectos obra nueva: tres garantías que debes conocer
La LOE establece tres plazos según el tipo de defecto:
- 1 año para defectos de acabado: pintura, pavimentos, carpintería, revestimientos.
- 3 años para defectos de habitabilidad: humedades, aislamiento térmico o acústico, fontanería, electricidad.
- 10 años para defectos estructurales: grietas en muros de carga, fallos en cimientos, problemas en forjados.
¿Y si ya ha pasado el plazo de garantía?
No todo está perdido. Si han transcurrido los plazos de la LOE, en algunos casos es posible reclamar por incumplimiento contractual al amparo del Código Civil, con un plazo de prescripción de 5 años.
El plazo de prescripción: 2 años desde que aparece el defecto
Dentro del período de garantía, una vez que detectas el defecto tienes 2 años para interponer la reclamación. Para interrumpir este plazo basta con enviar un burofax al promotor.
No esperes — cada día que pasa puede perjudicar tu reclamación.
¿Qué hacer si el promotor no responde?
- Documenta los defectos con fotografías y fechas.
- Envía un burofax al promotor reclamando la reparación.
- Solicita el acta de recepción de obra para verificar los plazos.
- Consulta con un abogado especialista antes de que prescriba tu derecho.
Para documentar bien los defectos desde el primer día, usa nuestra lista de desperfectos en vivienda nueva y deja constancia por escrito en el acta de entrega.
La regulación completa está en la Ley de Ordenación de la Edificción.
Si tienes dudas sobre el plazo para reclamar defectos en obra nueva en tu caso concreto, consúltanos
Si ya tienes claro que estás en plazo, consulta nuestra guía sobre cómo reclamar defectos de construcción paso a paso.
En Rincón & García llevamos más de 20 años reclamando defectos de construcción en obra nueva. Solicita una revisión gratuita de tu caso.