Esta lista de desperfectos en vivienda nueva te ayuda a revisar el piso antes de firmar la entrega. Anota cada defecto, hazle una foto con fecha y exige que conste por escrito en el acta de entrega. Así tendrás pruebas si el promotor tarda en reparar o se niega a hacerlo.
Descarga el checklist en PDF para llevarlo impreso el día de la entrega.
Por qué conviene revisar la vivienda antes de firmar la entrega
Cuando recibes las llaves, el promotor te pide firmar un acta de entrega. Es el último momento en que puedes señalar defectos con el piso vacío y a la vista. Lo que anotes ahí será una prueba difícil de discutir después.
No confundas esta acta con el acta de recepción de obra, que firman el promotor y el constructor. Los plazos de garantía de la LOE se cuentan desde la recepción de la obra, no desde que tú recibes las llaves. Lo explicamos en nuestra guía sobre los plazos para reclamar defectos en obra nueva.
Firmar la entrega no supone, por sí solo, renunciar a reclamar. Pero si no dejas constancia, el promotor puede alegar que el defecto apareció después o que lo causaste tú.
Lista de desperfectos en vivienda nueva: qué revisar por zonas
Haz la revisión con luz natural, con la vivienda vacía y sin prisa. Lleva el móvil, un metro y un rotulador para marcar los defectos. Si puedes, repite la visita después de un día de lluvia.
Paredes y techos
- ☐ Grietas o fisuras, sobre todo en las esquinas de puertas y ventanas.
- ☐ Manchas, burbujas o descolgamientos de pintura.
- ☐ Paredes irregulares o con desplome visibles con luz rasante.
- ☐ Techos con manchas amarillentas o abombados.
Si encuentras grietas, lee cómo reclamar por grietas en vivienda nueva.
Humedades y filtraciones
- ☐ Manchas, moho u olor a cerrado en rincones, rodapiés y falsos techos.
- ☐ Marcas de agua alrededor de ventanas, terrazas y bajantes.
- ☐ Señales de filtración en garaje y trastero.
Ventanas y puertas
- ☐ Abren y cierran sin forzar y el cierre es hermético.
- ☐ Cristales sin rayones ni roturas; persianas que suben y bajan bien.
- ☐ Sin holguras por las que pase aire o agua.
- ☐ Puerta de entrada y cerraduras en buen estado.
Suelos y revestimientos
- ☐ Suelo nivelado, sin piezas sueltas, rotas o huecas (golpea suavemente).
- ☐ Juntas y rodapiés bien rematados.
- ☐ Parquet sin crujidos ni separaciones.
- ☐ Azulejos alineados y sin grietas.
Baños y cocina
- ☐ Grifos sin goteo y con presión adecuada.
- ☐ Desagües que evacúan bien (llena y vacía lavabos y duchas).
- ☐ Silicona y sellados bien aplicados en bañera, ducha y encimera.
- ☐ Sanitarios firmes y sin fugas bajo el lavabo.
Electricidad y fontanería
- ☐ Todos los enchufes e interruptores funcionan.
- ☐ Cuadro eléctrico con protecciones y circuitos rotulados.
- ☐ El agua caliente llega sin retraso excesivo y sin ruidos en las tuberías.
- ☐ Portero automático e iluminación funcionando.
Climatización y aislamiento
- ☐ Calefacción o aire acondicionado funcionan en todas las estancias.
- ☐ Ruidos molestos de instalaciones, ascensor o vecinos.
- ☐ Corrientes de aire o puntos fríos en paredes y ventanas.
Zonas comunes
- ☐ Portal, escaleras, ascensor y garaje en buen estado.
- ☐ Cubierta, fachada visible y patios sin daños ni filtraciones.
- ☐ Cuartos de contadores e instalaciones accesibles.
Los defectos de zonas comunes los reclama la comunidad de propietarios, no cada vecino por separado.
Documentación que debes recibir
- ☐ Memoria de calidades: comprueba que materiales y acabados coinciden con lo pactado.
- ☐ Licencia o declaración responsable de primera ocupación.
- ☐ Datos del seguro decenal que cubre los daños estructurales.
- ☐ Libro del edificio y manual de uso y mantenimiento.
- ☐ Certificado de eficiencia energética.
Cómo dejar constancia de los desperfectos en el acta de entrega
- Describe cada defecto con detalle y ubicación. Escribe “humedad en la esquina del dormitorio 2”, no “humedades”.
- Haz fotos y vídeos con fecha, con un metro como referencia de tamaño.
- Pide una copia del acta firmada por las dos partes.
- Fija por escrito un plazo de reparación para cada defecto.
- Si te presionan para firmar sin anotar los defectos, no firmes sin consultar antes con un abogado.
Qué hacer si el promotor no repara los desperfectos
- Reclama por escrito. Envía un burofax con certificación de contenido, adjuntando fotos, la lista de defectos y un plazo razonable. Una reclamación extrajudicial puede interrumpir la prescripción.
- Encarga un informe pericial a un arquitecto si los defectos son importantes. Refuerza tu reclamación y valora los daños.
- Intenta una solución previa. Desde abril de 2025, para presentar una demanda civil suele ser necesario haber intentado antes un medio adecuado de solución de controversias (Ley Orgánica 1/2025), salvo excepciones.
- Presenta la demanda si no hay acuerdo.
Ten presentes los plazos de la Ley de Ordenación de la Edificación: 1 año para defectos de acabado, 3 años para habitabilidad y 10 años para defectos estructurales, contados desde la recepción de la obra, más 2 años para ejercer la acción desde que aparece el daño (arts. 17 y 18).
Si además la vivienda no coincide con lo pactado en la memoria de calidades, puede haber un incumplimiento contractual reclamable conforme al Código Civil.
Para ver todo el proceso, consulta nuestra guía de cómo reclamar defectos de construcción paso a paso.
Preguntas frecuentes sobre los desperfectos en vivienda nueva
¿Puedo reclamar si firmé la entrega sin anotar los defectos?
Sí, en muchos casos. Firmar la entrega no implica renunciar a reclamar por sí solo, pero sin reservas escritas es más difícil probar el defecto. Los plazos de la LOE siguen corriendo, así que conviene analizar tu caso cuanto antes.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar los desperfectos?
Depende del tipo de defecto: 1 año para acabados, 3 años para habitabilidad y 10 años para defectos estructurales desde la recepción de la obra. Además, tienes 2 años para ejercer la acción desde que aparece el daño.
¿Qué diferencia hay entre acta de entrega y acta de recepción?
El acta de recepción la firman promotor y constructor al terminar la obra, y de ella parten los plazos de garantía. El acta de entrega la firmas tú con el promotor al recibir la vivienda.
¿Puedo negarme a firmar la entrega si hay desperfectos?
Depende de lo que diga tu contrato. Lo habitual es hacer constar los defectos por escrito en el acta y no dar la vivienda por recibida de conformidad. Si el promotor se niega, consulta con un abogado antes de firmar.
¿Y si la vivienda es de segunda mano?
Esta lista también te sirve como guía, pero los defectos se reclaman por otra vía: al vendedor, por vicios ocultos en vivienda.
Descarga la lista de desperfectos en vivienda nueva y consulta tu caso
Imprime nuestra lista de desperfectos en vivienda nueva en PDF y llévala el día de la entrega: descargar el checklist.
Si ya has detectado defectos y el promotor no responde, somos abogados especialistas en defectos de construcción en Madrid. Analizamos tu caso gratis y te decimos con claridad si tienes base para reclamar.