Comprar una vivienda y descubrir después que la comunidad debe realizar obras importantes puede suponer un gasto inesperado de miles de euros.
Si la derrama se debe a problemas en la cubierta, fachada, estructura o instalaciones que ya existían antes de la compraventa, el comprador podría tener derecho a reclamar al vendedor, especialmente si este conocía los defectos y no informó de ellos.
Pero no toda derrama extraordinaria permite reclamar. Es necesario analizar el origen de los daños, cuándo aparecieron y qué información se facilitó al comprador.
1. ¿Quién paga una derrama aprobada después de comprar la vivienda?
Con carácter general, el propietario debe contribuir a los gastos de la comunidad conforme a su cuota de participación y a los acuerdos comunitarios válidamente adoptados.
El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal regula esta obligación y la afección del inmueble por determinadas deudas comunitarias del anterior propietario.
Por tanto, si la derrama se aprueba cuando el comprador ya es propietario, puede estar obligado a pagarla a la comunidad, aunque los defectos que originan las obras sean anteriores.
Ahora bien, pagar la derrama no impide necesariamente reclamar después al vendedor. La obligación frente a la comunidad y la responsabilidad del vendedor son cuestiones diferentes.
2. ¿Cuándo puedo reclamar al vendedor por vicios ocultos?
Los artículos 1484 y siguientes del Código Civil regulan el saneamiento por vicios ocultos.
Para que proceda esta acción, debe analizarse si los defectos:
- Existían cuando se entregó la vivienda.
- No eran manifiestos ni podían conocerse fácilmente por el comprador.
- Tienen entidad suficiente para hacer la vivienda impropia para su uso o disminuir considerablemente su utilidad, de modo que el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos de haberlos conocido.
Así lo establece el artículo 1484 del Código Civil .
En viviendas sujetas a propiedad horizontal, los defectos pueden afectar a elementos comunes, como cubiertas, fachadas o estructura, siempre que tengan la relevancia necesaria y repercutan en la vivienda adquirida.
La existencia de una derrama elevada no acredita por sí sola un vicio oculto. Debe probarse el defecto, su preexistencia y su entidad.
Puedes consultar también nuestro artículo sobre vicios ocultos en viviendas .
3. ¿Y si el vendedor conocía los defectos y los ocultó?
El conocimiento previo del vendedor puede ser especialmente relevante.
Por ejemplo, si antes de vender la vivienda había recibido informes técnicos sobre daños en la cubierta, participado en juntas donde se trataron las reparaciones o gestionado presupuestos, esa documentación puede ayudar a acreditar que conocía el problema.
El artículo 1485 del Código Civil establece que el vendedor responde por los vicios ocultos aunque los ignorase, con las salvedades legalmente previstas.
Además, si conocía los defectos y no los comunicó al comprador, el artículo 1486 contempla, en los términos que establece, la posibilidad de reclamar daños y perjuicios cuando se opta por la rescisión del contrato.
Según las circunstancias, también puede ser necesario estudiar una acción por dolo omisivo o incumplimiento contractual.
No toda omisión de información constituye dolo. Será necesario acreditar la relevancia de lo ocultado, el conocimiento del vendedor y su incidencia en la compraventa.
4. ¿Qué documentación necesito para reclamar?
La prueba es esencial para determinar si los defectos existían antes de la compra y si el vendedor los conocía.
Conviene solicitar y conservar:
- Actas de la comunidad anteriores a la compraventa, para comprobar si se trataron los daños o las obras.
- Informes técnicos, ITE o IEE, presupuestos y facturas de reparaciones.
- Correos electrónicos y comunicaciones entre el vendedor, el administrador y la comunidad.
- Contrato de arras y escritura de compraventa.
También puede ser necesario un informe pericial que determine el origen y la antigüedad de los defectos, así como el coste de reparación.
No basta con conocer el importe de la derrama: hay que identificar qué partidas corresponden a reparar los defectos reclamados y qué parte resulta atribuible a la vivienda.
5. ¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
El artículo 1490 del Código Civil establece que las acciones de saneamiento por vicios ocultos se extinguen a los seis meses desde la entrega de la vivienda.
El plazo no comienza necesariamente cuando se descubre el defecto ni cuando se aprueba la derrama.
Por ello, esperar a que la comunidad apruebe definitivamente las obras o determine su coste puede poner en riesgo la reclamación.
Transcurridos esos seis meses, podría ser necesario estudiar otras acciones contractuales, dependiendo de los hechos y de la pretensión ejercitada. No basta con cambiar el nombre de la acción para eludir el plazo legal.
Puedes ampliar esta cuestión en nuestro artículo sobre el plazo para reclamar vicios ocultos en una vivienda .
6. ¿Qué puedo reclamar al vendedor?
El artículo 1486 del Código Civil contempla dos opciones en materia de vicios ocultos:
- Acción redhibitoria: desistir de la compraventa en los términos legalmente previstos.
- Acción quanti minoris: solicitar una reducción proporcional del precio, determinada mediante valoración pericial.
El importe de la derrama no equivale automáticamente a la indemnización o reducción del precio que corresponda.
Será necesario valorar la entidad de los defectos, el coste de las reparaciones necesarias y su repercusión sobre el valor de la vivienda.
Abogados para reclamar por vicios ocultos en Madrid
En Rincón & García Abogados estamos especializados en reclamaciones por vicios ocultos en viviendas, defectos de construcción y conflictos relacionados con inmuebles.
Analizamos el contrato de compraventa, la documentación de la comunidad y los informes técnicos para valorar las posibilidades de reclamar al vendedor.
Si has comprado una vivienda y después has descubierto una derrama extraordinaria por defectos que podrían existir desde antes de la compra, podemos estudiar tu caso.
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