Sí. Comprar una vivienda “como cuerpo cierto” no impide, por sí solo, reclamar por vicios ocultos.
Es una expresión que aparece con frecuencia en contratos y escrituras de compraventa de viviendas y que puede generar dudas cuando, después de comprar, aparecen humedades, filtraciones, problemas en instalaciones u otros defectos que no eran visibles en el momento de la compraventa.
La duda es especialmente habitual cuando el comprador revisa la escritura y encuentra frases como “se vende como cuerpo cierto” o incluso “como cuerpo cierto y conocido”.
¿Significa esto que el comprador ha aceptado cualquier defecto que pueda aparecer posteriormente?
No necesariamente.
¿Qué significa comprar una vivienda como “cuerpo cierto”?
El artículo 1471 del Código Civil regula la venta de inmuebles realizada por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número. Artículo 1471 del Código Civil.
En términos sencillos, cuando una vivienda se vende como cuerpo cierto, el precio se fija por el inmueble considerado en su conjunto y no calculándolo en función exacta de cada metro cuadrado.
Por eso, esta expresión tiene especial relevancia cuando existe una diferencia entre la superficie que figura en el contrato y la superficie real del inmueble.
Pero una cosa es la superficie de la vivienda y otra muy distinta que el inmueble presente defectos que el comprador desconocía cuando realizó la compraventa.
La utilización de la expresión “cuerpo cierto” no significa que el vendedor quede automáticamente liberado de cualquier responsabilidad por los defectos ocultos de la vivienda.
¿Los vicios ocultos se pueden reclamar si compré como cuerpo cierto?
Sí.
Que la escritura indique que la vivienda se adquiere como cuerpo cierto no significa, por sí solo, que el comprador haya renunciado a reclamar por un defecto oculto.
Por ejemplo, después de comprar una vivienda pueden aparecer:
- humedades o filtraciones que estaban ocultas;
- problemas en instalaciones;
- defectos constructivos que no podían apreciarse a simple vista;
- patologías detrás de revestimientos o falsos techos;
- u otros problemas que no eran razonablemente detectables en el momento de la compra.
En estos casos, habrá que analizar las circunstancias concretas de la compraventa y del defecto.
El artículo 1484 del Código Civil establece la responsabilidad por los defectos ocultos que hagan la cosa impropia para el uso al que se destina o disminuyan de tal manera su utilidad que, de haberlos conocido, el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos por ella. Artículo 1484 del Código Civil.
Por tanto, la expresión “cuerpo cierto” no resuelve por sí sola si existe o no un vicio oculto.
Para determinar la existencia y alcance del defecto, puede ser necesario contar con un informe pericial que valore técnicamente el problema.
“Cuerpo cierto” no es lo mismo que renunciar a reclamar
Esta distinción es especialmente importante.
No es lo mismo que la escritura diga que el inmueble se vende “como cuerpo cierto” que exista una cláusula específica mediante la que el comprador renuncie al saneamiento por determinados defectos.
El artículo 1485 del Código Civil contempla precisamente la posibilidad de que las partes estipulen lo contrario respecto de la responsabilidad por vicios o defectos ocultos, en los términos establecidos por la propia norma. Artículo 1485 del Código Civil.
Por eso, si en la escritura aparecen expresiones como:
- “como cuerpo cierto”;
- “como cuerpo cierto y conocido”;
- “en el estado en que se encuentra”;
- “a satisfacción del comprador”;
- “con pleno conocimiento de su estado”;
no conviene interpretar ninguna de ellas de forma aislada.
Hay que revisar qué dice exactamente la cláusula y ponerla en relación con las circunstancias de la compraventa y con el defecto que posteriormente ha aparecido.
Una cláusula que se refiere a la venta como cuerpo cierto no equivale necesariamente a una renuncia general a reclamar por cualquier defecto oculto.
¿Qué ha dicho la jurisprudencia sobre el “cuerpo cierto”?
La cuestión ha sido analizada expresamente por los tribunales.
En la Sentencia 357/2023, de 6 de junio, de la Audiencia Provincial de Madrid, se analizó una compraventa en la que la vivienda había sido adquirida como “cuerpo cierto y conocido”.
La parte vendedora defendía, entre otras cuestiones, que esa circunstancia impedía determinadas reclamaciones posteriores.
La Audiencia Provincial de Madrid distingue entre la venta como cuerpo cierto y la responsabilidad por los defectos que pueda presentar el inmueble. En particular, considera que la referencia al “cuerpo cierto” está relacionada con la cabida del inmueble y no supone por sí misma una exoneración general frente a los vicios ocultos. Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 6 de junio de 2023
Esto es especialmente relevante para el comprador que descubre un problema después de la adquisición:
que la escritura diga “cuerpo cierto” no significa automáticamente que se haya perdido el derecho a reclamar.
¿Y si la vivienda se compró “como cuerpo cierto y conocido”?
Aquí hay que analizar con más cuidado el contenido de la escritura.
La expresión “cuerpo cierto y conocido” puede parecer, a primera vista, que significa que el comprador conocía el estado de la vivienda.
Pero no necesariamente significa que el comprador conociera todos los defectos que posteriormente puedan aparecer.
No es lo mismo conocer el estado general de una vivienda que conocer la existencia de una determinada patología que permanecía oculta.
Por ejemplo, si una humedad era claramente visible antes de comprar, será difícil sostener que se trataba de un defecto oculto.
La situación puede ser diferente si, después de la compra, aparece una filtración cuyo origen se encontraba oculto y que no podía detectarse mediante una revisión normal del inmueble.
Por eso, la expresión “cuerpo cierto y conocido” tampoco debe analizarse de forma aislada.
¿Y si la escritura dice que compro la vivienda “en el estado en que se encuentra”?
También en este caso es necesario revisar la redacción exacta.
Una declaración general sobre el estado de conservación de la vivienda no significa necesariamente que el comprador conociera un defecto concreto que permanecía oculto.
La cuestión dependerá de lo que realmente se pactó, de lo que conocía el comprador y de las características del defecto descubierto.
Por eso, antes de concluir que una cláusula de este tipo impide reclamar, conviene revisar la escritura completa y no solamente la frase “cuerpo cierto”.
Un ejemplo: comprar una vivienda y descubrir después humedades
Imaginemos que compras una vivienda de segunda mano.
En la escritura aparece que la vivienda se adquiere “como cuerpo cierto y conocido”.
Después de la compra comienzan a aparecer humedades importantes. Una comprobación técnica determina que el problema tiene su origen en una patología que ya existía cuando se realizó la compraventa, pero que estaba oculta y no podía apreciarse mediante una simple inspección visual.
En una situación así, la expresión “cuerpo cierto” no sería suficiente, por sí sola, para descartar una posible reclamación.
Será necesario analizar el origen del problema, las circunstancias de la compraventa, el contenido de la escritura y las pruebas disponibles.
Esto no significa que cualquier defecto que aparezca después de comprar una vivienda constituya automáticamente un vicio oculto. La valoración depende de las circunstancias concretas de cada caso.
¿Has comprado una vivienda como cuerpo cierto y has descubierto un defecto?
Si después de comprar una vivienda has descubierto humedades, filtraciones, grietas, problemas en instalaciones u otros defectos que no conocías en el momento de la compraventa, no deberías descartar una reclamación únicamente porque la escritura diga “cuerpo cierto”.
En Rincón y García Abogados estudiamos la documentación de la compraventa y las circunstancias concretas del problema para valorar si puede existir una reclamación por vicios ocultos.
Puedes consultar nuestro servicio de reclamación por vicios ocultos en vivienda y explicarnos brevemente tu caso.
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Preguntas frecuentes
¿Comprar una vivienda como cuerpo cierto impide reclamar vicios ocultos?
No. La expresión “cuerpo cierto” no impide por sí sola reclamar por vicios ocultos. Hay que analizar el defecto, la documentación de la compraventa y las circunstancias concretas del caso.
¿Qué significa que una vivienda se venda como cuerpo cierto?
Significa, en términos generales, que el inmueble se vende por un precio global y no mediante un precio calculado por cada unidad de superficie. El artículo 1471 del Código Civil regula esta modalidad de compraventa.
¿Es lo mismo “cuerpo cierto” que renunciar a reclamar por vicios ocultos?
No necesariamente. Son cuestiones diferentes. Una cláusula de cuerpo cierto no equivale automáticamente a una renuncia general a reclamar por cualquier defecto oculto.
¿Y si la escritura dice “cuerpo cierto y conocido”?
Tampoco significa automáticamente que el comprador conociera todos los defectos que posteriormente puedan aparecer. Hay que determinar qué conocía realmente el comprador y cuál es el contenido exacto de la cláusula.
¿Puedo reclamar si el defecto apareció después de comprar?
Puede ser posible. Que el defecto se manifieste después de la compraventa no determina por sí solo si existe un vicio oculto. Habrá que analizar las circunstancias concretas del caso.
¿Has comprado una vivienda como cuerpo cierto y has descubierto un posible vicio oculto?
Analizamos la escritura de compraventa, el defecto y las circunstancias del caso para valorar si puedes reclamar al vendedor.
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