Si has comprado una vivienda nueva y la promotora no quiere reparar los defectos de construcción que han aparecido en la vivienda, no tienes por qué asumir automáticamente el coste de las reparaciones.
Grietas, humedades, filtraciones, problemas de aislamiento, defectos en instalaciones o determinados problemas de habitabilidad pueden dar lugar a una reclamación frente a la promotora y, dependiendo del caso, frente a otros agentes que hayan intervenido en la construcción.
La cuestión fundamental es determinar qué defecto existe, cuál es su origen, cuándo apareció y quién debe responder por él.
En Rincón & García Abogados estudiamos este tipo de reclamaciones y analizamos la documentación y las circunstancias concretas de cada caso para determinar si existe base para reclamar y cuál es la estrategia más adecuada.
¿Qué puedo hacer si la promotora se niega a reparar los defectos?
Si ya has comunicado los defectos a la promotora y esta no responde, rechaza hacerse responsable o lleva meses retrasando la reparación, no conviene limitarse a seguir reclamando verbalmente.
Lo primero es documentar correctamente los daños y determinar técnicamente cuál puede ser su origen.
A partir de ahí, la actuación dependerá de las características del problema, pero normalmente será necesario:
- Identificar y documentar los defectos.
- Determinar su origen y alcance.
- Analizar quién puede ser responsable.
- Valorar económicamente las reparaciones necesarias.
- Formular una reclamación formal.
- Intentar alcanzar una solución extrajudicial.
- Si no existe una solución satisfactoria, valorar la reclamación judicial.
Cuando los daños presentan una naturaleza técnica, disponer de una valoración profesional antes de reclamar puede ser especialmente importante.
¿Quién responde de los defectos de una vivienda nueva?
No siempre responde únicamente la promotora.
La Ley de Ordenación de la Edificación establece un régimen de responsabilidad de los diferentes agentes que intervienen en el proceso de edificación.
Dependiendo de la causa del defecto, pueden resultar relevantes las actuaciones del promotor, constructor, proyectista, director de obra o director de la ejecución de la obra, entre otros agentes.
La responsabilidad se exige, como regla general, de forma personal e individualizada, aunque la propia LOE contempla determinados supuestos de responsabilidad solidaria. Además, el promotor responde solidariamente con los demás agentes frente a los adquirentes por los daños materiales ocasionados por vicios o defectos de construcción en los términos previstos por la ley.
Por eso, no conviene aceptar sin más que la promotora diga que el problema corresponde exclusivamente a la constructora o a otro profesional. Hay que analizar el origen del daño y el régimen jurídico aplicable.
¿Qué defectos de construcción se pueden reclamar?
No todos los problemas que aparecen en una vivienda nueva tienen la misma consideración jurídica.
Entre los defectos que pueden dar lugar a reclamaciones encontramos, por ejemplo:
- Grietas y fisuras.
- Humedades y filtraciones.
- Problemas de impermeabilización.
- Deficiencias de aislamiento térmico o acústico.
- Problemas en instalaciones.
- Defectos en ventanas y cerramientos.
- Problemas de habitabilidad.
- Defectos en determinados elementos constructivos.
- Daños que afectan a elementos estructurales.
La importancia del defecto no depende únicamente de su apariencia. Una grieta, por ejemplo, puede ser un problema superficial de acabado o responder a una patología constructiva de mayor entidad.
Por eso, cuando existe una discrepancia con la promotora sobre la causa o gravedad de los daños, la valoración técnica puede resultar determinante.
Si el problema que tienes son grietas, puedes consultar también nuestra guía sobre grietas en una vivienda nueva y cómo reclamar al promotor.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar los defectos de mi vivienda nueva?
Esta es una de las cuestiones más importantes.
La Ley de Ordenación de la Edificación establece diferentes plazos de responsabilidad dependiendo de la naturaleza de los daños:
Defectos de acabado: 1 año
El constructor responde durante un año de los daños materiales derivados de determinados defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
Defectos que afectan a la habitabilidad: 3 años
La LOE establece un plazo de tres años para determinados daños materiales causados por vicios o defectos de elementos constructivos o instalaciones que afecten a los requisitos de habitabilidad.
Defectos estructurales: 10 años
El plazo es de diez años para determinados daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales y comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
Pero estos plazos no deben confundirse con el plazo de prescripción de la acción.
El artículo 18 de la LOE establece que las acciones para exigir la responsabilidad prevista en su artículo 17 prescriben a los dos años desde que se produzcan los daños, sin perjuicio de otras acciones que puedan subsistir, como las derivadas de incumplimiento contractual.
Por eso, si la promotora está dando largas a la reparación, no conviene esperar indefinidamente.
Puedes consultar también nuestro artículo específico sobre el plazo para reclamar defectos de obra nueva.
La promotora dice que el problema no es responsabilidad suya
Es posible que, cuando reclames, la promotora sostenga que:
- el problema corresponde a la constructora;
- se trata de un problema de mantenimiento;
- el defecto ha sido causado por el propietario;
- debe hacerse cargo la comunidad;
- el problema no afecta a la garantía;
- o ha transcurrido el plazo para reclamar.
Que la promotora realice alguna de estas afirmaciones no significa por sí mismo que la reclamación no sea viable.
Lo importante es determinar técnicamente el origen del problema y jurídicamente quién debe responder.
La LOE contempla precisamente responsabilidades de los distintos agentes que intervienen en el proceso de edificación.
¿Necesito un informe pericial?
En muchos casos, sí resulta muy recomendable.
Si existe una humedad, una grieta o una filtración, no basta necesariamente con acreditar que el daño existe.
Puede ser necesario demostrar:
- cuál es el origen del defecto;
- qué causa lo ha provocado;
- cuál es su alcance;
- qué consecuencias tiene;
- quién puede ser responsable;
- y cuánto cuesta repararlo.
Por eso, cuando la cuestión es técnicamente compleja o existe una controversia con la promotora, un informe pericial independiente puede convertirse en una de las pruebas fundamentales de la reclamación.
El informe debería analizar las patologías existentes, su posible origen, las actuaciones necesarias para solucionarlas y, cuando proceda, su valoración económica.
No se trata simplemente de conseguir un documento que diga que existe una humedad o una grieta. La utilidad del informe está en explicar técnicamente el problema y fundamentar la reclamación.
¿Tengo que demandar directamente a la promotora?
No necesariamente.
Antes de presentar una demanda conviene estudiar el caso y determinar cuál es la estrategia más adecuada.
En función de las circunstancias puede ser conveniente comenzar por una reclamación extrajudicial correctamente fundamentada, acompañada de la documentación técnica necesaria.
Además, desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, la actividad negociadora previa constituye, con carácter general y con las excepciones legalmente previstas, un requisito de procedibilidad en determinados procesos civiles.
Por tanto, actualmente la fase extrajudicial no debe plantearse como un simple trámite, sino como una parte estratégica de la reclamación.
¿Qué ocurre si la promotora sigue sin reparar los defectos?
Si después de reclamar la promotora mantiene su negativa o no ofrece una solución adecuada, habrá que valorar la posibilidad de acudir a los tribunales.
La reclamación podrá dirigirse frente a quienes resulten responsables conforme al régimen jurídico aplicable y podrá incluir, según las circunstancias del caso, la reparación de los daños, su equivalente económico y otras cantidades que jurídicamente procedan.
La estrategia dependerá fundamentalmente de:
la naturaleza de los defectos + la prueba disponible + la responsabilidad de cada agente + el importe de la reparación + los plazos aplicables.
Por eso, antes de presentar una demanda conviene hacer una valoración completa del expediente.
¿Qué documentación necesito para reclamar?
Para realizar una primera valoración es conveniente disponer de:
- Escritura de compraventa.
- Contrato de compraventa, si existe.
- Documentación de entrega de la vivienda.
- Fotografías y vídeos de los defectos.
- Comunicaciones mantenidas con la promotora.
- Reclamaciones realizadas anteriormente.
- Respuestas de la promotora.
- Partes o informes del seguro.
- Presupuestos de reparación.
- Informes técnicos o periciales.
- Documentación de la comunidad de propietarios si los daños afectan a elementos comunes.
Si no tienes toda la documentación, no significa que no puedas consultar tu caso.
Lo importante es comenzar por determinar qué ha ocurrido y qué documentación será necesaria para acreditar la reclamación.
¿Qué hacemos cuando una promotora no quiere reparar?
En Rincón & García Abogados analizamos la reclamación desde una perspectiva técnica, jurídica y procesal.
1. Estudiamos los defectos
Revisamos la documentación disponible y las circunstancias en las que aparecieron los daños.
2. Determinamos quién puede responder
Analizamos la posible responsabilidad de la promotora, constructora y, cuando proceda, de los técnicos u otros agentes de la edificación.
3. Valoramos la prueba
Determinamos si es necesario un informe pericial y qué cuestiones debería acreditar.
4. Cuantificamos la reclamación
Analizamos el coste de las reparaciones y las cantidades que jurídicamente puedan reclamarse.
5. Planteamos la reclamación
Preparamos la actuación extrajudicial y la negociación correspondiente.
6. Valoramos la vía judicial
Si no se alcanza una solución satisfactoria, estudiamos la viabilidad de presentar la correspondiente demanda.
¿La promotora no quiere reparar los defectos de tu vivienda?
Si has reclamado a la promotora y no responde, rechaza su responsabilidad o no ofrece una solución adecuada, no dejes pasar el tiempo sin analizar tu situación.
La viabilidad de una reclamación depende de circunstancias concretas: tipo de defecto, origen, fecha de aparición, documentación, prueba técnica y plazos.
En Rincón & García Abogados estudiamos reclamaciones por defectos de construcción en viviendas nuevas en Madrid.
Si quieres saber si tu caso tiene base para reclamar, contacta con nosotros y analizaremos la situación.
También puede interesarte
- Defectos de construcción en obra nueva: abogado especializado en Madrid
- Plazo para reclamar defectos de obra nueva
- Cómo reclamar defectos de construcción en una vivienda nueva
- Grietas en vivienda nueva: cómo reclamar al promotor
- Informe pericial para reclamar por vicios ocultos
Enlaces externos
La normativa fundamental que regula esta materia es la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, especialmente sus artículos 17 y 18. Ley de Ordenación de la Edificación — BOE