Cuando aparecen defectos en una vivienda después de la compra, contar con un informe pericial puede ser determinante para reclamar. Este informe permite conocer técnicamente qué problemas presenta el inmueble, cuál es su origen, su gravedad y alcance, y qué actuaciones son necesarias para solucionarlos.
En una reclamación por vicios ocultos, no basta con afirmar que existen humedades, grietas, filtraciones u otros defectos. Es necesario acreditar que concurren los requisitos legales y aportar pruebas que permitan determinar la naturaleza del problema y, en su caso, justificar económicamente la cantidad que se reclama.
Un informe pericial elaborado por un profesional competente proporciona una valoración técnica independiente y permite disponer de una base objetiva para valorar la viabilidad de la reclamación.
¿Por qué es importante un informe pericial en una reclamación por vicios ocultos?
Cuando los defectos tienen un carácter técnico, el informe pericial es casi imprescindible en la práctica. Aunque la ley no exige con carácter general esta prueba para todas las reclamaciones por vicios ocultos, resulta especialmente importante cuando es necesario determinar cuestiones que requieren conocimientos especializados.
La propia Ley de Enjuiciamiento Civil contempla la utilización del dictamen de peritos cuando sean necesarios conocimientos científicos, técnicos o prácticos para valorar determinados hechos.
En una reclamación por defectos en una vivienda, el informe permite disponer de una valoración técnica independiente sobre el estado del inmueble y aporta elementos objetivos para fundamentar la reclamación frente al vendedor.
¿Qué debe analizar el informe pericial?
El perito debe examinar la vivienda y explicar de forma razonada cuáles son los defectos existentes y cuál es su posible origen.
También puede ser necesario determinar la gravedad y el alcance de los daños, sus consecuencias sobre la vivienda y si las patologías son compatibles con una existencia anterior a la compraventa.
En determinados casos será igualmente relevante valorar si los defectos podían haber sido detectados por un comprador mediante una revisión ordinaria del inmueble.
Otro aspecto fundamental es la valoración económica de las reparaciones. El informe debe concretar, cuando sea posible, las actuaciones necesarias para solucionar los daños y su coste. Esto permite establecer con mayor precisión la cantidad que puede reclamarse y evitar que la reclamación se base en estimaciones poco fundamentadas.
¿Es obligatorio aportar un informe pericial?
No existe una obligación general de aportar un informe pericial en todas las reclamaciones por vicios ocultos. Sin embargo, cuando los defectos de la vivienda requieren conocimientos técnicos para determinar su origen, alcance o coste de reparación, su importancia práctica es muy elevada.
En estos casos, tratar de reclamar sin una valoración técnica puede dificultar considerablemente la acreditación de los hechos y de la cantidad reclamada.
Por ello, aunque no pueda afirmarse que el informe pericial sea legalmente obligatorio en todos los casos, en muchas reclamaciones por defectos constructivos resulta prácticamente imprescindible para plantear una reclamación sólida.
¿Qué debe contener un buen informe pericial?
Un buen informe debe explicar de forma clara y fundamentada los defectos observados y las conclusiones alcanzadas por el técnico.
Cuando resulte necesario, debería incorporar fotografías, mediciones, documentación técnica, presupuestos u otros elementos que permitan comprobar y comprender sus conclusiones.
No se trata simplemente de describir que existe una humedad, una grieta o una filtración. El informe debe aportar, dentro de los conocimientos propios del técnico, una explicación sobre las causas, características y consecuencias del problema y determinar las actuaciones necesarias para solucionarlo.
La cuantificación económica también resulta especialmente importante cuando se pretende reclamar el coste de las reparaciones o una determinada reducción del precio.
¿Por qué puede ser decisivo antes de iniciar una reclamación?
La importancia del informe pericial aumenta cuando existe controversia con el vendedor sobre la existencia, origen o alcance de los daños.
Disponer de una valoración técnica antes de reclamar permite conocer mejor las posibilidades reales del caso, determinar qué cantidad puede reclamarse y evitar iniciar una reclamación sobre una base técnica insuficiente.
Además, el informe puede ser utilizado posteriormente como elemento probatorio en un procedimiento judicial, en el que la valoración de determinadas cuestiones puede requerir conocimientos especializados.
Por ello, antes de reclamar por vicios ocultos en una vivienda, especialmente cuando existen humedades, filtraciones, problemas estructurales u otros defectos de construcción en obra nueva, resulta muy recomendable contar con un informe pericial que permita valorar técnicamente el problema y determinar el alcance económico de la reclamación.
En definitiva, un buen informe pericial no garantiza por sí solo que una reclamación vaya a prosperar, pero puede ser una de las pruebas más importantes para demostrar que los defectos existen, conocer sus características y justificar técnicamente la reclamación económica.